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Comment acheter une maison : financement, emprunt, tout savoir

Vous cherchez à acheter une maison ? Recherche du bien idéal, financement, emprunt, signature chez le notaire… Notre dossier pour tout savoir sur votre projet immobilier
Les grandes lignes

 

Vous cherchez à acheter une maison ? Que ce soit pour en faire votre résidence principale ou secondaire, ou encore dans le but de réaliser un investissement locatif, acheter une maison est une étape importante dans votre vie. C'est également un investissement conséquent. Pour que votre projet d'achat immobilier se déroule dans les meilleures conditions, il est important de bien connaître les différentes étapes à suivre et les démarches à réaliser. Nous vous proposons de faire le point sur tout ce que vous devez savoir pour acheter une maison en toute sérénité. De l’élaboration de votre projet jusqu'à la signature chez le notaire, en passant par le financement et la mise en place de votre prêt immobilier, on vous accompagne.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

ACHETER UNE MAISON : CE QU'IL FAUT SAVOIR

 

RÉFLÉCHIR AU FINANCEMENT DE SON BIEN IMMOBILIER

Réfléchir au financement de votre bien immobilier est une étape capitale dans l'élaboration de votre projet. Il est important de bien anticiper les mensualités liées à votre crédit immobilier. Vous devez être en mesure de toujours pouvoir les honorer, et ce, sans mettre en péril votre équilibre budgétaire.

LA QUESTION DE L'APPORT AVANT SON PRÊT IMMOBILIER

Pour financer un bien immobilier, vous devez généralement fournir un apport pour votre prêt immobilier. L'apport est la somme qui pourra être investie lors de l’achat de votre bien. Cette somme peut découler de la vente d’un bien précédent, avoir été épargnée par le passé ou encore héritée. Un apport personnel joue un rôle important dans la présentation de votre dossier. Son existence et son montant sont de bons indicateurs de votre capacité d’épargne et de votre bonne gestion de trésorerie. Il constitue de ce fait un réel avantage dans l’obtention de votre crédit et en diminue aussi le coût.

UN FINANCEMENT POUR UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE

Pour le financement d’une résidence secondaire, vous pouvez également contracter un prêt immobilier. Les prêts aidés ou conventionnés qui sont des prêts accordés à des conditions avantageuses par l'État ou des organismes spécifiques sont réservés à l’achat d’une résidence principale. Vous ne pourrez donc pas en profiter. Il reste possible de bénéficier d’un prêt dès lors que vous justifiez d’assumer financièrement ce nouveau crédit. Comme pour n'importe quel prêt immobilier, vous avez la possibilité de fournir un apport. Pour calculer votre budget, il faudra prendre en considération, s’il y a lieu, le crédit de votre résidence principale et/ou tout autre crédit en cours. Il est également important de tenir compte de l’impact que cette nouvelle acquisition aura sur vos impôts ainsi que les frais annexes qui viendront s’ajouter (taxes foncières, par ex.). N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller pour connaître votre capacité d’emprunt.

LE PRÊT IMMOBILIER

 

COMBIEN PUIS-JE EMPRUNTER POUR UN PRÊT IMMOBILIER ?

L’emprunt réalisé pour acheter une maison est un engagement sur le long terme qui doit pouvoir être remboursé mois après mois. La capacité d’emprunt va dépendre de plusieurs critères et varie d’un foyer à un autre. D’ordre général, la capacité de remboursement s’élève à 1/3 de vos revenus mais peut varier en fonction du « reste à vivre » dont vous disposez. Le « reste à vivre » correspond à ce qui vous reste chaque mois une fois que vous avez payé vos charges fixes et vos mensualités. Pour vous aider à y voir plus clair dans votre situation et connaître votre capacité d'emprunt dans le cadre d'un projet immobilier, votre banque réalise, dans un premier temps, ce que l’on appelle une simulation. Cette simulation est une bonne base de départ et vous permet de répondre à la question : combien puis-je emprunter pour acheter une maison ? Cette question est essentielle pour vous permettre de rechercher votre futur chez-vous. Elle doit être posée avant même le début des recherches.

Pour savoir combien vous pouvez emprunter, il faut prendre en considération divers éléments :

  • la composition de votre foyer. En effet, vos dépenses ne sont pas les mêmes si vous êtes seul ou en couple, avec ou sans enfants. De ce fait, vos capacités de remboursement seront elles aussi différentes
  • vos revenus actuels (revenus du travail, revenus autres), ainsi que vos charges (crédit en cours, impôts...)
  • les informations sur le bien immobilier que vous souhaitez acheter ;
  • la durée sur laquelle vous souhaitez vous engager. Il peut être intéressant de faire des simulations avec des durées différentes. Veillez toujours à ne pas tomber dans l’excès et à ne pas opter pour un emprunt à trop longue durée car cela augmente le coût total du prêt.

Gardez bien en tête les frais liés à un logement et intégrez-les dans votre budget : la taxe d’habitation, la taxe foncière, l’électricité, l’eau, internet,…

ÇA CHANGE QUOI SI J'AI UN APPORT POUR MON PRÊT ?

Pour obtenir votre crédit pour l’achat d’une maison, nous avons déjà vu que l’apport est un plus. Même si l'apport contribue à l'obtention d'un prêt, il vous faudra apporter la preuve que vous êtes en mesure d'assumer celui-ci et d'en rembourser les mensualités. Il faut définir le montant que vous souhaitez utiliser en guise d’apport. Il est conseillé de ne pas mettre tout l’argent que vous avez de côté et d’en garder une partie en cas de besoin. Il vous faudra donc trouver le bon équilibre en fonction de vos possibilités et du montant que vous souhaitez allouer à votre crédit. Votre banquier peut vous conseiller et vous aider à fixer le montant approprié à apporter et celui à conserver de côté en fonction de votre situation. Pensez cependant à garder des liquidités pour les frais annexes tels que les frais d’agence, les frais de notaire et le diagnostic immobilier (entre 10 et 12 % du montant total de l'acquisition).

L’ASSURANCE PRÊT IMMOBILIER

Lorsque vous empruntez, il est indispensable de souscrire à une assurance emprunteur. Elle est facultative, mais la banque peut considérer qu’elle fait partie des conditions pour obtenir votre emprunt immobilier. Comme toute assurance, elle est là pour vous protéger ainsi que votre famille. En effet, en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité à travailler, ou de perte d’emploi (souvent en option), l’assureur prend en charge les échéances soit partiellement, soit en totalité selon la situation. Le taux d’assurance varie d’une personne à une autre, car il tient compte de l'âge, de l'état de santé, etc. Lors de la souscription de l'assurance de prêt, il vous faudra remplir un questionnaire complet concernant votre état de santé actuel. Les simulations vous permettront également de calculer combien vous coûtera votre assurance de prêt immobilier en fonction que le taux s’applique sur le montant emprunté ou sur le montant restant dû.

FAIRE DES SIMULATIONS POUR L’EMPRUNT DE VOTRE MAISON ET VOTRE ASSURANCE

Il est important de réaliser des simulations pour l'emprunt de votre maison, mais également concernant l'assurance du prêt immobilier. Ceci pour vous aider à choisir la meilleure solution en fonction de votre situation. De nombreux critères sont à prendre en considération, comme la composition de votre foyer, les revenus et l’âge des membres de la famille, etc. Vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt sur Internet en précisant le montant de votre apport, le cas échéant. Cela vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant dont vous disposez pour l’achat de votre bien et des frais annexes. Ces éléments sont indispensables pour vous permettre de faire la recherche d’un bien pour lequel vous avez la possibilité d’obtenir un emprunt. Vous pouvez ainsi être sûr que le bien que vous recherchez correspond à votre budget.

LE RÔLE DU NOTAIRE DANS L’ACHAT DE VOTRE MAISON

Lors d’une vente immobilière, il est obligatoire d’avoir recours à un notaire. Vous pouvez faire appel au notaire de votre choix. Si vous ne connaissez pas de notaire, il est possible de choisir celui du vendeur de la maison que vous souhaitez acheter. Dans le cadre d'un achat immobilier, le notaire certifie de façon incontestable que l’acte de vente a bien eu lieu. Il va recueillir les documents, les authentifier et en garder une preuve. En plus d’authentifier la vente, il va la publier à la conservation des hypothèques. Grâce à la publication, on sait de façon incontestable qui est le propriétaire du bien. Le notaire permet une transaction sécurisée. Un seul notaire suffit, cependant, il est possible d’avoir un notaire pour chaque partie. Le montant des frais de notaire reste le même mais les honoraires sont partagés en fonction des tâches que chacun a effectuées. Il se compose en réalité de la rémunération du ou des notaire(s) pour une petite part et d'un ensemble d'impôts et de taxes collectés pour le compte de différentes administrations. Pour un logement sur plan (logement neuf), prévoyez entre 2 à 3 % du prix de vente. Pour un logement ancien, comptez environ 8 % du prix de vente. Pour calculer ces frais au plus juste en fonction du montant de votre bien et de ses caractéristiques, vous pouvez également trouver des simulateurs sur Internet.

L'OFFRE D'ACHAT

L'offre d'achat est un document écrit qui indique aux vendeurs d'un bien immobilier votre intention d'acquérir ce bien à un prix donné. L'offre d'achat intervient en amont de la signature du compromis de vente. Elle ne donne lieu à aucun versement de fonds de votre part.

Elle a valeur d'engagement. Il est donc important de ne la rédiger que si vous êtes sûr de vouloir acquérir le bien au prix que vous avez indiqué.

C'est l'accord des vendeurs sur cette offre qui conclut la transaction immobilière. En droit, il est dit que les deux parties sont parvenues à un accord sur " le prix et la chose ".

Si la forme de l'offre d'achat importe peu (courrier ou simple mail), il est important de faire apparaître les éléments suivants :

  • identification des vendeurs et des potentiels acquéreurs ;
  • description détaillée du bien avec sa localisation précise ;
  • prix proposé pour le bien ;
  • délai de validité de l'offre (après lequel celle-ci devient caduque) ;
  • formalisation de la réponse des vendeurs (par lettre recommandé avec AR ou par simple mail).
signature notaire achat d'une maison

BON À SAVOIR :

Les vendeurs peuvent bien entendu refuser votre offre d'achat ou vous faire une contre-proposition s'ils estiment que le prix proposé est trop bas. Si, en revanche, votre offre correspond au prix fixé par les vendeurs, ils sont dans l'obligation de l'accepter.

LE COMPROMIS DE VENTE

Dès lors que l'offre d'achat que vous avez rédigée à l'attention des vendeurs a été acceptée par ces derniers, le notaire peut intervenir. En effet, la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente peut se faire devant notaire, si vous le souhaitez. Attention, la promesse de vente ou le compromis de vente sont deux documents différents et qui n'ont pas le même impact sur les deux parties.

La promesse de vente, autrement appelée " promesse unilatérale de vente " n'engage que le vendeur. Elle sert à réserver le bien immobilier à un prix défini et pour une durée limitée. Pour réserver le bien, les futurs acquéreurs versent une indemnité d'immobilisation du bien qui correspond à 10 % du montant total de la vente (hors frais de notaire).

Le compromis de vente, lui, est un contrat qui engage les deux parties : vendeurs et acquéreurs. On le dit " synallagmatique ". Le versement d'une indemnité pour réserver la maison n'est, dans ce cas, pas nécessaire. Les deux parties sont dans l'obligation de mener la transaction à son terme (sauf délai de rétraction légale et/ou éventuelles clauses suspensives). Si l'une ou l'autre des parties rompt son engagement, des dommages et intérêts peuvent lui être demandée.

Il est possible de signer la promesse de vente ou le compromis de vente sans notaire, avec la seule aide de l'agence immobilière. On dit alors que la signature de ce document se fait sous seing privé, sans l'intervention d'un professionnel ayant la qualité d'officier public. Cependant, certaines informations sont importantes et doivent être obligatoirement reportées sur ces documents et vous engagent. Une seule erreur peut rendre la vente caduque. Il est recommandé de confier sa rédaction à un notaire qui saura vous conseiller. D'autant que le coût de la rédaction est compris dans les honoraires prévus pour la signature de l'acte définitif et ne viendra pas gonfler votre budget. En règle générale, la durée de validité du compromis est de 3 mois. A l’issue de cette période, une signature de l’acte notarié peut alors être fixée.

LA SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE

Une fois que le compromis de vente est signé, que l'offre de prêt bancaire a été acceptée et que le droit de préemption a été purgé, le notaire fixe un rendez-vous entre les vendeurs et les acheteurs pour la signature de l'acte définitif. En amont de cette signature, la banque aura débloqué les fonds et les aura transmis au notaire qui se chargera de les reverser aux vendeurs.

Même si la loi ne rend pas obligatoire l'assurance à tous les propriétaires, il est préférable que le bien soit assuré à la date de signature de l'acte chez le notaire. En effet, en cas de sinistre (dégâts des eaux, incendie, cambriolage), le propriétaire occupant non assuré devra assumer seul l’entière responsabilité financière en cas de dommages causés par lui-même ou son logement.

Par exemple, si votre logement est détruit par un incendie accidentel responsable et que vous n’avez pas d’assurance habitation, vous ne serez pas indemnisé. En cas de sinistre non responsable, sans assurance habitation, vous devrez personnellement mener des recours à l’encontre du ou des responsables.

échange de clé achat d'une maison

LES FORMALITÉS DE PUBLICITÉ

Après la signature de l'acte de vente définitif, le notaire a l'obligation de faire publier la vente du bien dans un délai d'un mois maximum auprès du service de la publicité foncière. Les droits d'enregistrement et une taxe de publicité foncière sont réglés à ce moment-là par le notaire. C'est en réalité l'acheteur qui règle ces taxes, mais celles-ci sont bien collectées en amont par le notaire, lors de la signature de l'acte. Le vendeur lui doit s'acquitter de l'impôt de plus-value suite à la vente de son bien.

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement. Il est important de bien définir vos besoins et vos capacités de financement en amont. Prenez le temps d’établir précisément votre projet immobilier afin de vous lancer efficacement dans la recherche du bien de vos rêves. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels, banquiers, agents immobiliers et notaires. Ils sauront précisément vous conseiller et vous aiguiller vers les bonnes solutions en fonction de votre situation.

En résumé, voici les étapes principales dans le cadre d'un achat immobilier :

  1. Définir vos besoins et votre projet.
  2. Calculer votre capacité de financement.
  3. Trouver la maison ou l'appartement de vos rêves.
  4. Faire une offre d’achat.
  5. Signer une promesse d'achat ou un compromis de vente dès qu’un accord a été trouvé avec le vendeur.
  6. Obtenir l'accord de prêt.
  7. Signer le prêt avec votre banquier.
  8. Finaliser l'achat chez le notaire avec la signature de l'acte.
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1 commentaire

  • avatar Robert 12 mars 2020 à 10 h 27 min Répondre

    Très bien

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